青岛市国资委

关于印发《青岛市市属企业土地房产出租管理办法》的通知

各市属企业：

《青岛市市属企业土地房产出租管理办法》已经市国资委2025 年第 1 次主任办公会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

青岛市国资委

2025 年 2 月 7 日

青岛市市属企业土地房产出租管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强和规范市属企业土地房产出租管理，提高国有资产运营质量和效益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《企业国有资产交易监督管理办法》等规定，结合实际制定本办法。

第二条 本办法适用于市国资委履行出资人职责的市属企业及其所属各级独资、全资、控股、实际控制企业（简称“各级子企业”，与市属企业一并简称“企业”，实际进行土地房产出租的企业称“出租企业”）。

第三条 本办法所称土地房产出租，是指企业将依法拥有、受托管理或其他拥有合法权属来源的土地房产，部分或全部出租给法人、自然人或其他组织（以下简称“承租人”）使用，并向承租人收取租金的行为。

下列情形不适用本办法：

（一）融资租赁公司从事的融资租赁业务；

（二）企业承办的专业市场、商场按市场规则组织的对外招租；

（三）房产出租价格由政府确定的出租业务；

（四）政府批准企业承办的产业园区对外招商（企业自有资产除外）；

（五）物业管理公司从事的经营业务；

（六）企业住房出租给本企业职工居住；

（七）法律和行政法规另有规定的。

第四条 企业土地房产出租应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，引入市场机制，依法依规操作，严禁弄虚作假、内外串通、暗箱操作等行为。

第五条 企业原则上不得无偿出借土地房产，因特殊情况确需无偿出借的，应由市属企业严格履行集体决策程序，确定合理出借期限，签订出借协议，出借期满应当及时收回。

第二章 管理职责

第六条 市国资委作为国有资产监督管理机构，主要履行以下职责：

（一）支持、引导市属企业加强资源整合，发挥协同效应，提高经济效益与社会效益;

（二）指导、督促市属企业建立健全土地房产出租管理制度，监督企业出租管理行为;

（三）法律法规规定的其他监管职责。

第七条 企业是土地房产出租行为的责任主体，主要履行以下职责：

（一）坚持产业引领、统筹规划，协调利用本企业及各级子企业的可出租土地房产，优化资源配置，提高出租效益;

（二）负责制订企业土地房产出租管理制度，明确管理部门、管理权限、决策程序及工作流程;

（三）建立安全管理责任体系，承担并落实好土地房产出租

各项安全责任工作;

（四）建立健全土地房产出租管理台账，全面准确掌握出租

有关情况;

（五）指导和监督各级子企业土地房产出租工作；

（六）法律法规和有关政策规定的其他职责。

第三章 决策管理

第八条 出租事项实行分类管理，依据土地房产出租价格、面积、期限等要素，划分重大土地房产出租事项和一般土地房产出租事项标准。单次出租平均年租金底价在 100 万元及以上的土地，单次出租建筑面积 500 平方米及以上或单次出租平均年租金底价在 100 万元及以上的房产，应作为重大土地房产出租事项进行管理；不符合上述情形的，作为一般土地房产出租事项进行管理。企业不得通过拆分招租面积、化整为零、故意降低租金底价等方式规避管理。

第九条 重大土地房产出租事项应由市属企业或其授权的重要二级子企业审批，属于企业“三重一大”范围的，应履行集体决策程序；授权子企业决策的，子企业应在批准或履行集体决策程序后向市属企业备案。一般土地房产出租事项由企业按本单位有关制度规定实施。单次招租期限超过 5 年或者采取非公开协议方式出租的，原则上应按照重大出租事项决策审批。

第十条 企业土地房产出租应当制定招租方案，包括但不限于土地房产基本情况、用途、期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、租金收缴办法、招租方式、安全管理等。不得设置有明确指向性或限制公平竞争的条件。招租方案必须严格履行决策程序，严禁个人擅自决定或违规改变集体决策意见。

第十一条 企业应合理设置土地房产出租期限，单次出租期限原则上不超过 5 年，对因企业发展需要、出租资产性质和承租人投资金额大、行业回收期长等情况，可适当延长出租期限，但单次出租期限不得超过 10 年。

第四章 招租方式

第十二条 企业出租土地房产，除符合非公开协议出租情形外，应当充分发挥市场交易平台的作用，统筹考虑企业发展战略、资产经营业态、承租人履约能力等因素，通过公开竞价择优确定承租人，提高资产利用效益。

第十三条 对土地房产重大出租事项，企业应当通过产权交易机构采取进场公开招租的方式确定承租人。对土地房产一般出租事项，企业可通过产权交易机构、租赁中介机构等自行组织公开招租。产权交易机构应当根据有关规定，建立健全土地房产公开招租交易制度和交易规则，优化公开招租交易流程，对进场公开招租事项进行规范性审核，构建高效、便利、经济的信息发布平台、交易平台和服务平台。

第十四条 企业应当在产权交易机构、本企业门户网站、微信公众号、拟招租现场发布招租信息公告，也可同步通过租赁中介机构、报刊杂志、公众媒体等渠道发布招租信息公告，广泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于 10 个工作日，法律法规另有规定的按其规定执行。

第十五条 企业应公允确定租金底价，在市场估价、询价或委托专业机构评估的基础上，综合考虑市场供需、资产实际情况、周边同期同类市场出租价格等因素确定。属于重大土地房产出租事项的，原则上应委托具备评估资质的专业机构进行评估，以评估值为基准合理确定租金底价；对能够获取公开市场价格的房产，依照相关法律和公司章程履行决策程序后，可以不进行评估。企业应当依据市场行情、供需关系等因素建立合理的租金增长机制。

第十六条 经公开招租产生 2 个（含）以上意向承租人的，企业可通过网络竞价、拍卖、招投标、动态评价、综合评议、竞争性谈判或法律法规允许的其他方式确定承租人；经公开招租只征集到 1 个意向承租人的，企业与该意向承租人按照招租底价与意向承租价孰高原则签约。

第十七条 公开招租信息公告期满未征集到意向承租人的，可适当延长信息公告期限。需调整租金底价的，每次降低幅度不超过 10%，新的招租底价低于原出租底价 90%时，应当经出租行为原决策机构审批同意，防止承租人利用租金降价规则低租土地房产。

第十八条 符合下列情形的，可以采用非公开协议方式招租，具体流程由企业确定。

（一）涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等特殊要求，或可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等，造成重大社会影响的的土地房产出租；

（二）意向承租人为各级党政机关、事业单位以及在民政部门登记的非营利性社会组织承租并实际使用的（非经书面同意不得转租，且不得赚取差价）；

（三）企业资产因空间或结构原因无法单独出租，必须与其他业主共同出租的；

（四）出租期限不超过 6 个月的短租（不得以拆分、连续短租等方式规避公开招租）；

（五）因招商引资需要，在商业综合体导入优质品牌商家，或在产业园区导入优质实体企业涉及的出租；

（六）已纳入政府征收、收储范围的土地房产续租（期限不超过 1 年）；

（七）同一市属企业与其各级子企业或同一市属企业各级子企业之间的出租行为；

（八）为监管企业及各级子公司主责主业提供配套服务的供应商、经销商因开展配套服务承租监管企业或各级子公司土地房产的；

（九）根据有关规定不宜公开招租或可采用协议方式招租的其他情形。

企业不得假借内部协议出租名义规避公开招租。

第五章 日常管理

第十九条 企业应当加强土地房产管理，对可出租土地房产进行分类标识并建立动态跟踪管理机制。用于出租的土地房产应当权属清晰，存在权属不清晰、证照不齐全等产权瑕疵以及其他历史遗留问题的，应当采取有效措施，妥善解决相关问题。法律、法规或有关规定不允许出租的，不得对外出租。

第二十条 企业应积极推进信息化建设，全面摸清出租土地房产的类型、地理位置、出租企业、承租人、账面价值、租金、租期等情况，建立动态更新的出租土地房产数据库，纳入青岛市国资国企在线监管系统，不断提升出租管理的数智化水平，逐步实现对土地房产出租过程的实时监测。企业应当做好出租信息填报、更新和审核工作，确保数据完整、真实和准确。

土地房产出租期间，如因企业分立、合并、清算、注销等原因导致出租资产权属发生变化，由出租资产的接收单位承继原出租合同，统筹有序做好衔接工作。

第二十一条 企业应当及时与承租人签定土地房产书面租赁合同。合同内容一般包括出租资产的基本情况、用途、期限、租金标准、租金收取时间与方式、保证金比例、装修条款、物业管理、双方权利义务、合同变更、提前终止及解除、违约责任、免责条款、安全责任、争议解决方式等。合同签订前，应由企业法务部门或专业法律服务机构对合同内容进行审核。合同签订生效后不得随意变更，因特殊情况确需变更的，应经出租行为原决策机构审批；涉及出租价格、出租期限等核心条款变更的，应当重新公开招租。如发现承租人不履行合同或不完全、不正确履行合同，应按照合同约定积极采取应对措施。

第二十二条 企业在选择承租人或者签订出租合同时应当认真审查意向承租人的财务状况、经营状况和信用情况等信息，择优选定资信可靠、履约能力强的承租人，防范潜在风险。不得将土地房产出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或个人，防止承租人利用租赁资产开展违规违法活动，防范滋生变相挂靠、假冒国企等风险隐患，影响市属企业权益、品牌、声誉和社会公共利益。

第二十三条 已列入政府征收的土地房产原则上不再对外出租，确需对外出租的，应在不影响征收的前提下对外临时出租。已列入改制、重组、破产计划的单位，不得进行土地房产出租。

第二十四条 企业应严格落实安全管理责任，土地房产出租前，应当确保消防安全、建筑质量安全等日常使用安全。承租人确定后，企业应及时与承租人签订专门的安全生产管理协议，或者在出租合同中约定各自的安全生产管理职责。

出租企业应建立出租土地房产安全管理责任体系，定期现场实勘，发现承租人存在擅自改变承租用途或损害租赁资产结构和建筑质量、破坏消防设施以及污染生态环境等安全隐患的，立即督促承租人限期修复整改或视情赔偿损失，保障出租资产安全稳定。

第二十五条 出租企业应当建立土地房产租金收取和预警机制，根据合同约定按时足额收取租金。对长期拖欠租金的承租人，应当采取有效措施催缴，依法解除合同收回土地房产，并将承租人列入失信名单，不得允许其参与续租和承租本企业其他土地房产。企业应将租金收入纳入统一会计核算，不得截留租金收入私设“小金库”或坐支租金等。

第二十六条 土地房产出租期限届满前，企业应当重新拟订出租方案公开招租，原则上不得直接续签租约。出租期满收回的土地房产，应符合按照合同约定或根据出租资产性质使用后的状态。原承租人如在租赁期内无违约违规行为，服从企业管理且经营业态与招租意向吻合，经原决策机构批准可以续租。本办法施行前签订的正在履行中的租赁合同对续租方式有明确约定的，可按合同约定执行。

第二十七条 出租企业在合同中应明确约定，原则上不得允许承租人转租土地房产。因企业发展需要或资产特性确需转租的，须由承租人提出书面申请，经出租行为原决策机构审批同意后方可转租。严禁以各种形式直接套取中间差价、不进行经营的转租行为。转租合同内容必须事先征得企业书面同意，且转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。

第六章 监督追责

第二十八条 市国资委依法履行出资人监督职责，加强对市属企业土地房产出租管理工作的指导，综合运用专项检查、随机抽查、现场查看等方式，对企业土地房产出租管理情况进行监督检查，推动企业落实长效机制。

第二十九条 市属企业应当切实履行土地房产出租管理的主体责任，明确内部资产运营、财务、法务、审计等相关部门监管职责，加强与纪检监察监督、巡察监督贯通协同，定期或不定期对土地房产出租工作开展检查，对检查发现的问题及时抓好整改，促进出租管理责任落地见效。

第三十条 企业在土地房产出租过程中发生违反相关法律、法规、规章和国资监管规定的行为，或存在失职渎职等问题，造成国有资产损失或其他严重不良后果的，按照管理权限，依法依规追究相关责任人员的责任。

第七章 附 则

第三十一条 企业应当根据本办法，结合实际制定或修订土地房产出租管理制度。市属企业在境外的土地房产，可根据当地法律法规，按照市场化、公开透明原则，参照本办法制定出租管理办法。

第三十二条 本办法由市国资委负责解释。

第三十三条 本办法自印发之日起施行。《青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》（青国资委〔2008〕57 号）同时废止。